Aus aktuellem Anlass möchte ich mich heute mal wieder mit Immobilien als Investitionstipp von sog. „Finanzgurus“ beschäftigen, die sich bei genauerem Hinschauen regelmäßig als Seminarveranstalter entpuppen. Der Boom begann mit Robert Kiyosaki und seinem Buch „Rich Dad, Poor Dad“. Ursprünglich wollte der ehemalige Helikopter-Pilot mit dem Buch nur sein Brettspiel promoten, aber das Buch wurde so erfolgreich, dass er damit Reichtums-Seminare verstalten konnte. Wir halten fest: Sein eigentliches Geschäftsmodell waren die Seminare. Das eingenommene Geld hat er dann in Immobilien angelegt. In der englischen Wikipedia findet man zudem auch noch Hinweise auf dubiose Geschäftspraktiken seiner Lizenznehmer, aber das ist ein anderes Thema.

Auch in Deutschland gibt es Immobiliengurus, die Seminare veranstalten und dort zeigen, womit sie ihre Brötchen verdienen. Der bekannteste von ihnen dürfte Gerald Hörhan sein. Der ist von Hause aus Mathematiker und hat sich – nach einer Karriere bei diversen Finanzunternehmen – als Unternehmer selbständig gemacht. Eine Silbermedallie bei einer Mathematikolympiade hat auch mal errungen. Er dürfte also nicht der Dümmsten welcher sein. Genau genommen kann man hier vermutlich von einem IQ-Ausreißer sprechen, der mindestens zwei Standardabweichungen über dem Durchschnitt liegt.

Wenn solche Leute Finanztipps geben, dann erinnert mich das an Golf-Profis, die davon schwärmen, wie schön es doch sei, für sein Hobby bezahlt zu werden. Das heißt aber noch lange nicht, dass Greti und Pleti das auch schaffen können, egal wie viele kostenpflichtige Golfkurse sie besuchen. Was bei Golf, Tennis oder Billiard am fehlenden Talent scheitert, soll bei Immobilien möglich sein. Damit kann nach einem Seminar jeder reich werden, angeblich…

Der Masterplan besteht in einem Münchhausen-Trick: Man nimmt einen Kredit auf, kauft damit eine Immobilie (Hamsterrad), setzt einen Mieter (Hamster) rein, wartet 20 Jahre, bis der Mieter den Kredit abbezahlt hat, und ab dann wandert der Cashflow 1:1 in die eigene Tasche. Klingt super, her damit!

Wie immer steckt der Teufel im Detail. Selbst wenn man die ganzen Unwägbarkeiten der „richtigen“ Immobilie in der „richtigen“ Lage mit dem „richtigen“ Mieter erfolgreich gemeistert hat, ist die Sache noch lange nicht in trockenen Tüchern. Schauen wir uns auch mal ein paar der Gegenargumente an.

1. Planbarer Cashflow
Pläne sind schön, insbesondere wenn sie funktionieren. Weil im Mietrecht leider nicht immer alles nach Plan läuft, gibt es dafür sogar Fachanwälte. Selbst die können das Prozessrisiko nicht vollständig eliminieren. Was soll das für ein Cashflow sein? Sie stehen erst mal dick mit Fremdkapital in der Kreide, haben eine Immobilie gekauft, die den Preis nicht wert ist und bekommen in den ersten 20 Jahren schrittweise ihr eingesetztes Kapital zurückgezahlt.

2. Inflationssichere Anlage
Welche Anlage? Sie arbeiten mit Fremdkapital, das Ihnen nicht gehört. Inflationssicher ist die Sache in erster Linie für Ihre Bank, für die im Zweifel eine erstrangige Hypothek im Grundbuch eingetragen ist. An dem Gebäude, um das es bei Ihrer Immobilie geht, nagt mit dem Zahn der Zeit auch eine Inflation.

3. Leverage
Schon mal was von der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie gehört? Die liebe EU, die sich in besonderer Weise um das Vermögen der deutschen Bevölkerung sorgt, hat unserem Gesetzgeber aufgegeben, dass Kredite nicht mehr durch das Kaufobjekt selbst gesichert werden dürfen. Mit der Umsetzung dieses Auftrags ist der tolle Münchhausen-Trick weitgehend geplatzt. Genau das war jedenfalls das Ziel dieser Brüsseler Vorgaben.

4. Steuervorteile
Sie sparen Steuern bei Ausgaben, die sie ohne die Ausgaben gar nicht hätten.

Ich will Immobilien hier nicht pauschal schlecht machen, aber letztlich sind Sie als Investor nur ein weiterer Anbieter am Markt. Mit derselben Begründung können Sie auch eine Pizzeria eröffnen. Wenn Sie eine Gaststätte in der „richtigen“ Lage pachten, das „richtige“ Personal finden, und wenn die Pizza dann auch noch „richtig“ gut schmeckt, können Sie so locker reich werden. Inflationssicher ist die Sache auch, denn die Preise lassen sich anpassen. Und weil dieses Geschäftsmodell durchaus vielsprechend ist, gibt es selbst in kleineren Orten drei bis vier davon. Oder wie wäre es mit einem Hähnchenstand?